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CASA


    

L’affitto convenzionato, perché conviene sempre a proprietari e inquilini
  
di
Monica Melotti
        

   Club 3 n. 11 novembre 1999 - Home Page SONO PREVISTI SGRAVI FISCALI PER TUTTI E IN QUALCHE CASO SCATTANO ANCHE ALIQUOTE ICI MENO PESANTI. ECCO IN DETTAGLIO DOVE LE AGEVOLAZIONI RISULTANO PIÙ ALLETTANTI

Casa dolce casa, croce e delizia per milioni di famiglie. I problemi, infatti ci sono sia per i proprietari che per gli inquilini. In Italia, secondo gli ultimi dati Istat, il 75% della popolazione è proprietario di un’abitazione, mentre il restante 25% è in affitto. Prima i contratti in affitto erano regolati dall’equo canone, poi dai patti in deroga, adesso con la legge 431/98 c’è stata una rivoluzione a tutto campo che ha portato a due tipi di contratti, il primo libero e il secondo cosiddetto convenzionato.

Ed è su quest’ultimo che non è stato facile raggiungere un accordo tra i sindacati delle due parti. Questo contratto implica, infatti, come dice il termine, la definizione di una convenzione.

Dalla parte dei proprietari le lamentele si concentravano sul fatto che gli sgravi fiscali erano solo riservati a chi sceglieva il canale convenzionato, mentre le associazioni degli inquilini sostenevano che i maggiori sgravi fiscali erano riservati alla proprietà. Tuttavia in tempi piuttosto brevi, visto la difficoltà iniziale nell’interpretare la legge che è entrata in vigore all’inizio dell’anno, si è riusciti a renderla operativa.

Ma per un proprietario di casa è più conveniente applicare il canale convenzionato oppure quello libero? A parte i grandi investitori istituzionali (banche, assicurazioni, enti previdenziali) che per ragioni di opportunità politica e motivi organizzativi, preferiscono scegliere i contratti concordati con i sindacati, il dilemma resta aperto per il piccolo proprietario, anche perché la convenzione nazionale è stata poi integrata con degli accordi locali (e qui la fantasia delle varie associazioni si è scatenata, si parla addirittura di una sessantina di accordi, nei soli capoluoghi) a cui si sono aggiunti molti criteri (ubicazione, giardino, box eccetera) per valutare l’appartamento.

Che fa un proprietario di casa , se decide di scegliere il contratto convenzionato? Deve capire esattamente in che zona è situato il proprio immobile (cosa non facile visto che, per esempio, a Roma vi sono ben 174 microzone), misurare con esattezza i metri quadrati, tenendo conto di cantine, soffitte, balconi e terrazze. Infine c’è anche da vagliare in quale fascia di oscillazione (superiore, media, inferiore) di canone si rientra, dove entrano in gioco decine di variabili (le cosiddette subfascie). Operazione, insomma, piuttosto complicata. Club 3 per aiutare i lettori a districarsi nel mondo degli affitti, ha cercato di fare il punto sulla situazione. Ecco i punti salienti.

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1 Contratto libero

Il contratto libero ha una durata di 4 anni, rinnovabile per altri 4 e deve essere scritto e registrato. L’assistenza delle associazioni è facoltativa. Il locatario può dare la disdetta con sei mesi di preavviso, prima della scadenza dei quadrienni, per i seguenti motivi: utilizzo diretto del proprietario (anche del coniuge, dei figli, del parente entro il secondo grado), quando l’inquilino ha un altro alloggio idoneo e disponibile nello stesso comune oppure non utilizza l’immobile in modo continuativo senza un giustificato motivo.

2 Contratto convenzionato

È l’unico contratto che offre delle agevolazioni fiscali sia al proprietario che all’inquilino. Ha una durata di 3 anni più altri due di proroga se non c’è un accordo sul rinnovo, dato che il contratto viene rinegoziato ogni tre anni. Anche in questo caso l’eventuale disdetta va inviata almeno sei mesi prima della scadenza con lettera raccomandata.

pallino.gif (913 byte) Benefici fiscali per il proprietario. Per invogliare il proprietario a scegliere il contratto convenzionato sono state previste delle agevolazioni fiscali. Si paga il 70% sull’imposta di registro e si ha uno sconto Irpef del 30%, vale a dire che solo il 59,5% del canone percepito finisce nella dichiarazione dei redditi, invece dell’85% come avviene con il canale libero. In più i comuni potranno decidere un’aliquota Ici inferiore al 4 per mille, mentre potranno aumentarla fino al 9 per mille sugli immobili rimasti sfitti.

pallino.gif (913 byte) Benefici fiscali per l’inquilino. Potranno usufruirne solo chi avrà stipulato un contratto convenzionato. Il decreto legislativo prevede una detrazione sull’Irpef, già da quest’anno, per le persone titolari di contratti di locazione di immobili destinati ad abitazione principale. La misura dello sconto è diversificata a seconda del reddito dell’inquilino. La detrazione è di 320 mila lire se il reddito è inferiore a 30 milioni e di 160 mila lire se il reddito è superiore ai 30 milioni, ma non a 60 milioni che è il tetto al di sopra del quale non si ha diritto ad alcuna agevolazione. Inoltre lo sconto viene rapportato al periodo di destinazione dell’immobile ad abitazione principale e di durata del contratto. Secondo alcune stime tecniche i beneficiari dello sconto dovrebbero essere circa 775 mila famiglie.

3 Stop alla tassa sui morosi

I proprietari non pagheranno più le tasse sui canoni non percepiti dall’inquilino moroso. Il giudice stabilirà il mese in cui inizia la morosità e da quel momento nulla sarà più dovuto al fisco. Chi avesse già versato l’Irpef si troverà un credito di imposta nella dichiarazione successiva.

4 Quale contratto è migliore?

Non è facile fare un confronto tra canone libero e convenzionato, anche se si considerano gli sconti fiscali. Premesso che nel calcolo bisogna sempre tenere conto di diversi parametri utilizzati dai patti territoriali e delle fasce di oscillazione: superiore, media o inferiore, determinata dalle dotazioni dell’alloggio e dell’edificio condominiale (per esempio, presenza di box, cantina, ascensore, giardino condominiale, doppio bagno e così via). Il rischio di contenzioso per le valutazioni è in agguato, dato che ogni città ha fissato delle proprie regole. A questo proposito sono state istituite delle commissioni di conciliazione, con lo scopo sia di interpretare il contenuto dei patti locali, sia di risolvere le controversie tra proprietari e inquilini.

Ma ora veniamo al nocciolo della questione. Il contratto convenzionato risulta decisamente più conveniente per l’inquilino, che deve assolutamente farsi assistere da un’associazione di categoria, pericoloso il fai da te visto le innumerevoli clausole, ma il contratto agevolato può risultare anche conveniente per il proprietario che può raggiungere un risparmio fiscale del 40,5%.

Uno studio eseguito da Il Sole 24 ORE e su dati delle associazioni ha evidenziato che il contratto agevolato risulta essere più conveniente a Milano, rispetto a Roma, Firenze e Torino. Anche a Napoli il contratto agevolato risulta vincente: qui il risparmio sfiora quasi il 50%. A Torino, invece, il canale agevolato offre buoni ribassi in periferia e semicentro , mentre in zona centrale il prezzo medio del canone libero coincide con quello del canale concordato.

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5 Il caso di Roma: due accordi

La capitale ha una situazione piuttosto particolare: è l’unico caso in Italia dove sono stati sottoscritti due diversi accordi. La prima intesa siglata da Sicet, Ania, Confappi, Uppi, Arpe e Appc suddivide la città in 26 microzone, mentre l’accordo di Sunia e Confedilizia identifica ben 174 microzone.

Per ciascuna area sono state determinate tre fasce di oscillazione del canone: inferiore, media e superiore. E sarà soprattutto questa collocazione che determinerà il valore del canone. Anche a Roma ci sono delle riduzioni per il contratto agevolato, meno corpose rispetto a Milano (che ha solo nove zone urbane), se nel centro storico un appartamento di 100 mq costa 36 milioni l’anno con il canale libero, con quello agevolato (accordo Confedilizia-Sunia) il canone oscilla da un minimo di 10,8 ad un massimo di 24 milioni, con un ribasso di oltre il 40%.

6 Appartamenti piccoli

Rapportare il canone degli appartamenti alla loro misura in metri quadrati, come del resto fa il decreto ministeriale del 5 marzo 99, può essere un errore. Del resto è risaputo che il canone di un monolocale o bilocale sono di solito più elevati, soprattutto perché il prezzo di acquisto al metro quadrato è più alto. Buona parte degli accordi territoriali recepiscono questa verità (ma non tutti). Alcune città, per esempio, aumentano dal 10 fino al 50% il canone previsto (Alessandria più del 50%, Bari più del 15%, Milano più del 10%, Napoli più del 30%, Roma, Venezia e Padova più del 20%, se gli appartamenti sono al di sotto dei 55 mq). Per converso in alcune città, come Venezia e Bari, è previsto un calo del canone del 10% per gli appartamenti più grandi (110 mq in su).

7 Appartamenti arredati

La presenza di mobilio diventa un fattore importante per determinare incrementi del canone. Bisogna però aggiungere che ci sono padroni di casa che si limitano a mettere all’interno dell’appartamento dei mobili di scarto pur di garantirsi la definizione di arredato. Solo a Bari l’accordo specifica con un po’ di chiarezza cosa si intenda per arredato, elencando i mobili necessari, negli altri comuni il proprietario può continuare a fare il "furbo". A Firenze e Bologna, per esempio, mancano del tutto le definizioni, a Padova e Piacenza, l’arredo è uno qualsiasi dei fattori per avere un canone più alto (come i doppi vetri o porta blindata), mentre altrove ci si limita a frasi generiche. In sintesi per il proprietario risulta più conveniente affittare con mobilio appresso.

8 Affitti transitori

In buona parte dei comuni le fasce di canone fissate per locazioni transitorie (per un periodo che va da un mese a 18 mesi) sono identiche a quelle previste per i contratti del contratto agevolato. Fa eccezione Venezia, dove si prevede un aumento del 15% per i canoni transitori (studenti esclusi). Il motivo della transitorietà deve essere riportato e documentato nel contratto.

9 Affitti a universitari

Sono ancora in alto mare i contratti di locazione ad uso abitativo per gli studenti universitari fuori sede. La mancata approvazione dei relativi contratti territoriali tipo, previsti dalla legge 431/98, costringono studenti e proprietari ad applicare forme individuali alternative. Solo in poche sedi universitarie (tra cui Siena) è stato approvato senza alcuna variante dalle organizzazioni competenti il contratto territoriale tipo secondo lo schema nazionale. Nel frattempo si ha la possibilità di stipulare in alternativa contratti di locazione tipo territoriali a uso transitorio per esigenze del locatore o del conduttore.

Monica Melotti

QUESTO L’APPARTAMENTO TIPO

L’immobile che è stato preso in considerazione per elaborare queste tabelle ha una metratura pari a 100 mq, è classificato in A3, non è arredato ed è situato al terzo piano (su quattro). Inoltre ha le seguenti caratteristiche.

  1. Cortile d’uso comune
  2. Cantina
  3. Balcone
  4. Impianto di acqua corrente
  5. Box
  6. Allacciamento alla rete gas
  7. Allacciamento alla rete fognaria
  8. Doppi vetri
  9. Impianto di riscaldamento
  10. Impianto elettrico a norma di legge
  11. Videocitofono
  12. Cucina abitabile con finestra
  13. Doppi servizi
  14. Impianto di condizionamento
  15. Bagno interno completo di tutti gli elementi, con una finestra
  16. L’altezza dei soffitti è di 3 metri
  17. L’ascensore manca
  18. Per ogni piano ci sono più di tre appartamenti
  19. Lo stabile, ultimato nel 1985, non è stato ristrutturato negli ultimi 10 anni
  20. L’immobile non è dotato di soffitta né di sottotetto

  

Il nodo dell’Ici: pochi i tagli

pallima.gif (914 byte) Tra i 103 capoluogo di provincia, solo tre (Asti, Piacenza e Potenza) hanno approvato in consiglio comunale aliquote Ici più favorevoli per chi affitta la prima casa con i contratti agevolati. In diversi capoluoghi, però, assessori e sindaci si sono impegnati a favore di aliquote più basse per il prossimo anno. Da evidenziare il caso di Firenze, dove si è accennato a una detrazione fiscale dell’Ici fino a 500 mila lire per i proprietari, anziché un’aliquota ridotta.

Come gioca l’Istat

pallima.gif (914 byte) In tutti gli accordi è consentito ai proprietari di chiedere per lettera raccomandata l’aggiornamento annuo del canone convenzionato al 75% della variazione del costo della vita. A Firenze, Pisa e Napoli sono però fissati incrementi minimi Istat (+2,5%, 2% e 2% rispettivamente) perché l’aumento sia possibile. Ad Alessandria l’aumento decorre automaticamente, senza richiesta con raccomandata.

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